Det er viktig å undersøke om huset har en formell verneverdi. Det formelle vernet gir føringer for tiltak som kan gjennomføres, både når det gjelder vedlikehold og nye tiltak.

Huset kan være:

·   Fredet

·   Regulert til bevaring (hensynssone H570 – Bevaring kulturmiljø eller spesialområde bevaring)

·   Listeført

Mange eldre hus har imidlertid ikke noe formelt vern. Likevel har de verdi og blir bevart, fordi eierne og lokalsamfunnet anser husene som viktige å ta vare på. Tiltak og vedlikehold på verneverdige hus bør gjøres i tråd med antikvariske retningslinjer.

Fredet - kulturminneloven

Fredning er det strengeste form for vern. For bygninger som er fredet kreves det dispensasjon fra fredningsbestemmelsene for inngrep som går utover ordinært vedlikehold. Det er riksantikvaren eller fylkeskommunen som fatter vedtak om dispensasjon.

En fredning omfatter som regel bygningens eksteriør og interiør, eller et utvalg av interiører. Fredningen inkluderer hovedelementer som materialbruk, overflatebehandling, samt detaljer som vinduer, dører, gerikter og listverk.

I fredete bygninger er det ikke tillatt å skifte ut bygningselementer eller materialer, forandre overflater eller utføre annet arbeid utover vanlig vedlikehold. Unntaket er ved eventuelt dokumenterte tilbakeføringer. Dette må avklares med dispensasjonsmyndighet.

Alt vedlikehold, istandsetting og restaurering av fredete bygninger skal skje med tradisjonelle materialer og metoder, og på en måte som ikke reduserer de arkitektoniske og kulturhistoriske verdiene.

Regulert til bevaring, eller listeført

Plan- og bygningsloven er kommunenes verktøy for å ta vare på verneverdige hus. Vernet kan nedfelles i områdeplaner, reguleringsplaner, i hensynssoner og i reguleringsbestemmelser.

For nabolagshus med denne typen vern er spesielt fasadene/eksteriøret viktig å ta vare på. Vedlikehold av bevaringsregulerte eller listeførte nabolagshus skal skje med tradisjonelle metoder og materialer.

Få hjelp!

For å undersøke vernestatus, eller få hjelp og råd om vedlikehold – kontakt kommunens kulturminnerådgiver, eller fylkeskommunens avdeling for kulturarv. Ofte er det et bygningsvernsenter i nærheten. Her går det også an å få råd og hjelp.

Nabolagshus - Tilstandsregistrering

En tilstandsregistrering er en systematisk gjennomgang og beskrivelse av bygningens tilstand. Dette gir kunnskap om huset og forutsigbarhet for kommende vedlikehold. Tilstandsregistreringen rommer både en beskrivelse av byggteknisk tilstand, samt til vedlikehold og utbedring.

Nabolagshus – Istandsetting og vedlikehold

Det er mye penger å spare på å velge riktige løsninger. Som en tommelfingerregel kan man si at likt skal byttes mot likt, og at det bør anvendes tradisjonelle metoder.

Vedlikehold og istandsetting av gamle hus må gjøres med opprinnelige materialer og håndverksmessige utførelse. Moderne materialer, overflatebehandling og isolasjonsprodukter kan gi omfattende skader.

Nabolagshus – Brannsikring

Å sikre nabolagshus mot brann er et av de viktigste tiltakene som kan gjøres for å bevare huset. Brannsikring kan deles i to hovedpunkter:

1) å forhindre brann.

2) å slukke brann.

Forhindre brann – tiltak:

Statistikk viser at åpen ild og elektrisitet står for 83% av alle boligbranner i Norge. Dette kan forebygges med enkle tiltak:

• Gå aldri fra levende lys.

• Ha gode rutiner for bruk av levende ild.

• Hold god avstand mellom levende flamme og brennbart materiale: som gardiner, duker, dekorasjoner og lysmansjetter.

• Ildsteder som peis og ovn må stå på en plate av ubrennbart materiale. Ildstedet må stå mot en brannmur og i god avstand fra brennbart materiale som tapet og panel.

• Jevnlig vedlikehold av piper og røykrør.

• Det elektriske anlegget må være fagmessig utført og godkjent.

• Jevnlig el-sjekk av sikringsskap og det elektriske anlegget, ca hvert femte år.

• Unngå skjøteledninger der man kan.

• Gode rutiner for brennbart avfall som sigarettsneiper og aske, malingsfiller o.l.

Slukke brann – tiltak:

Dersom det skulle oppstå brann er det viktig at alle beboere raskt blir varslet, og at brannen kan slukkes med minst mulig skade på huset.

• Røykvarslere bør plasseres i nærheten av kjøkken og/eller i nærheten av vaskemaskin og tørketrommel.

• Installere brannalarmanlegg med direktekobling til brannvesenet.

• Installere automatisk slukkeanlegg som sprinkler- eller vanntåkeanlegg.

I de tilfellene der det skal installeres spinkelanlegg bør man vurdere et vanntåkeanlegg, som gir mindre skade på bygningen. Ved installering av sprinkelanlegg må man videre passe på at rørføringene ikke skjemmer verneverdige interiører unødig. Aktuelle problemstillinger her vil være hvordan rørene forholder seg til dekorative arkitekturelementer som tapeter, veggdekorasjoner og taklister. Videre om man skal velge et åpent anlegg eller en mer lukket løsning der rørføringene legges i bjelkelaget mellom etasjene, og det bare er selve dysehodet som stikker ut i himlingene.

Lær mer om brannsikring:
Fortidsminneforeningen.no/fagstoff, Gode råd om Brann og sikring

https://issuu.com/fortidsminneforeningen/docs/fortidsminneforeningen_gode_rad_om_brann

Før vedlikehold, for eksempel maling av fasader, skal det som oftest utføres forberedende arbeider. Dette kan være vask av kledning og fjerning av eldre malingslag. Eldre og verneverdige hus bør ikke vaskes med høytrykksspyler (gjelder også for mur- og betongbygninger). Høytrykkspyling slår fukt inn i materialene. Dette kan i etterkant gi fukt- og råteskader.

Forarbeide:

• Løs maling fjernes

• Vask med kraftvask

• Skyll med hageslange

• Påfør soppdreper og la tørke inn

*NB: Ikke bruk høytrykkspyler

Ved overflatebehandling/maling av eldre trebygninger bør det velges en tradisjonell malingstype. Dette er som oftest komposisjonsmaling eller linoljemaling. Moderne husmaling kom på markedet omkring 1950. Hus med eldre panel er i utgangspunktet alltid malt med en tradisjonell malingstype.

Moderne maling reklamerer med at de er tette og holder fukt ut. Fukt vil imidlertid alltid komme inn. Om tradisjonelle malinger sier man at de «puster». Det vil si at malingen er diffusjonsåpen. Fuktighet kan med det bevege seg ut og inn av fasaden. Da gjør det ikke så mye at veggen blir våt – for den tørker opp igjen. 

Lær mer om maling

For innføring i tradisjonsmaling se film fra Rosekyrkja på sunnmøre:

Fortidsminneforeningen – Innføring i tradisjonell maling

https://www.youtube.com/watch?v=1fV25Gtk76I

For mer om maling med linolje, les mer i vårt faghefte om overflatebehandling. “Overflatebehandling av trehusets fasader. https://issuu.com/fortidsminneforeningen/docs/2021_brosjyre_maling_oppslag

Trereparasjoner

Enkelte ganger vil det være behov for å skifte ut deler av treverket. Dette kan for eksempel være råteskadete vannbrett, vindskier eller panel. En grunnleggende holdning er å skifte ut så lite som mulig. Videre bør man skifte ut likt med likt. Panel, profilerte listverk og gerikter bør få samme profil. Om utgangsdører og vinduer har så dårlig tilstand at de ikke lar seg restaurere, bør nye dører og vinduer være tilsvarende de gamle – både i materialitet og utseende. Man bør også være bevisst kvaliteten på nye materialer. Tette årringer er indikasjoner på god kvalitet. Velges riktig kvalitet på materialene gir det lang varighet av tiltakene.

Lær mer om materialkvalitet:

Faghefte: Trevirke og materialkvalitet https://issuu.com/fortidsminneforeningen/docs/trevirke_og_materialkvalitet_2019

Brorparten av hus i Norge er bygget i trevirke, men det eksisterer også bygninger oppført i mur. Ofte dreier dette seg om hus bygget i teglstein eller i armert betong. Ved vedlikehold og istandsetting gjelder det, så lang som mulig, å benytte tradisjonelle metoder.

Den vanligste feilen for murbygninger er at det benyttes moderne puss og maling på fasaden. Denne er i liten grad diffusjonsåpen. Pusslaget holder derav på fuktighet, noe som kan gi frostsprengning og store felt med nedfall og avskalling. I tillegg kan man få et tett og dårlig innemiljø.

Alle pussreparasjoner og ny pussing av eldre murgårdsfasader bør gjøres med en kalkbasert mørtel. Moderne maling, såkalt plastmaling, er ikke egnet, hverken for gamle murgårder eller betongbygninger. Det bør i stedet velges en kalkbasert maling, eventuelt en silikatmaling.

Lær mer om murhus:

Murbyen Oslo: https://www.murbyenoslo.no/

Byantikvaren, Oslo, informasjonsark: https://byantikvaren.files.wordpress.com/2015/05/informasjonsark-murgc3a5rdsfasader2014-31.pdf

Det går an å gjøre ENØK-tiltak i eldre bygg, for å demme opp for store strømregninger.

Hvilke enøk-tiltak som er mest energi-, miljø- og kostnadseffektive vil variere med byggets alder, byggemåte, verneverdi, tekniske tilstand og bruksmønster – og hvilke tiltak som tidligere er gjennomført. Tiltak bør gjennomføres trinn- for trinn fra helt enkle, ikke-inngripende tiltak. Vi anbefaler følgende rekkefølge:

Administrative tiltak

Med administrative tiltak mener vi tiltak som ikke griper fysisk inn i bygningen eller de tekniske anleggene, men som handler om gode driftsrutiner, energiplanlegging og opplæring av brukerne. Konkrete tiltak kan være:

·   Rutiner for energioppfølging.

·   Innføring av brukstilpasset oppvarming.

·   Lavere hvile- og nattetemperaturer.

·   Lukkerutiner for dører og vinduer.

God energistyring

Energistyringen kan være manuell eller automatisk. Som et minimum bør det være mulig å slå varmen av og på med fjernstyring.

Enkle bygningsfysiske tiltak (tetting av luftlekkasjer)

Mange opplever ofte «å fyre for kråka» i verneverdige hus. Husene lekker varmluft rundt vinduene og dørene, og i overgangen mellom gulv og vegg. Dette varmetapet kan enkelt reduseres ved ordentlig tetting.

Rundt vinduer og dører kan gerikter og listverk tas forsiktig av. Man kan så legge inn tettemateriale mellom karmen og veggen, f.eks. med mineralull eller trefiber. Den samme operasjonen kan gjøres bak gulv- og taklister som skjuler overgangen mellom vegg og tak. NB! Glassvatt og steinull frarådes da det holder på fuktighet og kan gi råteskader.

Større bygningsfysiske tiltak (etterisolering)

Større bygningsfysiske tiltak krever en fullstendig oversikt over bygningens tekniske tilstand, byggemåte og verneverdi. Kostnad og risiko må vurderes.

De enkleste metodene for etterisolering er isolering under gulv og på loft over himling. Dette kan som regel utføres uten å komme i konflikt med antikvariske interesser, og har ofte god lønnsomhet.

Isolering av yttervegger er som regel mer utfordrende. Isolering kan gjøres på utsiden eller innsiden, men for å bevare det estetiske uttrykket er det ofte et krav at isolasjonen skjules under utvendig eller innvendig originalkledning. Innvendig etterisolering av ytterveggene kan medføre at duggpunktet går inn i veggen, og dermed øke risikoen for sopp og råte.

Alternative varmekilder
I en energikartlegging bør det også vurderes alternative varmekilder.

Å installere en luft-til-luft-varmepumpe er et lavterskeltiltak som kommer godt ut når vi vekter inngrep i en bygning mot effekt.

Boring etter bergvarme er et mer omfattende og kostnadskrevende tiltak, men som reduserer klimagassavtrykket i bruksfasen vesentlig.

For noen bygninger kan det være aktuelt å montere solfangere for oppvarming. Etablering av solfangere medfører imidlertid fasadeendring, og kan komme i konflikt med verneinteresser.

En stor del av varmetapet i verneverdige hus går gjennom vinduene. Mange velger å bytte til moderne vinduer. Dette er i ofte i strid med verneverdiene, og frarådes. Originale og eldre vinduer er en viktig del av arkitekturen. Dessuten er de gamle vinduene som regel av høy kvalitet. Vinduer som er 100 år gamle holder fint i 100 år til, med rett vedlikehold. Nye vinduer har en levetid på omkring 25 år.

Originale og gamle vinduer kan med relativt enkle grep restaureres. Det kan også settes på nye tetningslister for å redusere varmetapet, og det kan monteres innvendige moderne varevinduer i eksisterende vinduskarm.

Lær mer om vindusrestaurering:

Veiledning i vindusrestaurering, film:

Fortidsminneforeningen – Innføring i restaurering av gamle vinduer

Faghefte: Istandsetting av vinduer

Som mennesker trenger også hus jevnlig pleie og vedlikehold. Det kan være lurt å etablere rutiner for sjekk og vedlikeholdstiltak for nabolagshuset. Dette bør i minimum gjennomføres en gang og høsten, og en gang på våren. 

Rutiner for vår- og høstsjekk:

 Tiltak: Rense takrenner for løv og annet rask.

 Sjekk: Er det brudd i takrenner eller nedløp? Er skjøtene hele?

 Sjekk: Ledes vann bort fra bygningen. Er dreneringen og nedløpsrørene ok, eller

samler det seg vann inn mot grunnmurene og husveggen?

 Tiltak: Holde terrenget nede. Slå ned kratt. Beskjær busker og hold kvist i god avstand

fra husveggene.

 Sjekk: Se etter vannlekkasjer og innsig. Har det oppstått fuktskjolder på fasadene,

eller på innertaket.

 Kontrollere tilstanden på maling og treverk i vinduer, porter og dører.

 Sjekk takflaten – har noen taksteiner ramlet ned?