Fremtidens nabolagshus - Petersborghuset

NABOLAGSHUSET PETERSBORG

Bildetekst

Nabolagshuset Petersborg åpnet i 2020, og ligger på Ensjø i Oslo. De tilbyr ulike aktiviteter og tilbud med fokus på barn og unge, og generasjoner på tvers. Eiendomsutvikler Ferd eier bygget og har satt det i stand som en del av utbyggingen av området. Kirkens Bymisjon ble valgt av Ferd til å drifte bygget først i en tre årig prosjektperiode, som nå er videreført i en varig avtale. Petersborg har en samfinansieringsmodell der åtte sameier (ca. 800 leiligheter) betaler 1 kr per dag per leilighet til huset. Beboerne får dermed indirekte eierskap og redusert leie til barnebursdager, øvingslokale, selskap og så videre. Lokale ungdom får jobb i huset og bistår med drift (renhold, vedlikehold og sosiale medier), arrangerer aktivitet for yngre. Aktivitetene på huset som barnebursdager og etter skoletid-tilbud er svært populært. I tillegg har Bymisjonen over tid lykkes med å få opp mange flere lokalt initierte aktiviteter, slik at lokale aktører nå står for en stor del av det som skjer på huset.

Formål: Å være med og bidra til å bygge nærmiljøet sammen med nabolaget og skape en god møteplass særlig for barn og unge.

Organisert som: Ferd eiendom eier huset, Kirkens Bymisjon drifter stedet.

Type bygg: Gammel Murvilla fra 1870, var direktørboligen til Tidemann Fabrikker.

“En aktør som Bymisjonen kan ta en annen rolle enn det eiendomsutviklere og kommune/bydel kan ta.

Partnerskapsmodell der vi tar ulike roller er mer bærekraftig og man får til mer”

Fasiliteter

- 320 kvm i tre etasjer med kjeller.
- 1. etasje med kjøkken, hall, møterom og kontor
- 2.etasje med to aktivitetsrom og et møterom
- Loftstue med rom for aktivitet, uteplass med lavvo og terrasse.
- Se planløsning her

Hovedaktiviteter

Fire nøkkelbestanddeler for huset:

Etterskoleaktivitet, Bymisjonen driftet nesten alt i starten, nå er det stadig mer frivillig initiativ, eller andre ekstern
Ungdom i jobb, program for ungdom som jobber med etter skoleaktiviteten (stor satsning med støtte fra Bufdir og samarbeid med bydel og NAV. De er vertskap på barnebursdager, kan også leie ut ferdig rigget til dåp og konfirmasjon
Frivilligportal, ivareta ildsjeler i nabolaget, få opp all lokal aktivitet, bruker mye tid på å bygge opp de lokale, veilede på hvor markedsføre og hvilke aktiviteter
Drift på huset, booking og utleie, skaper møteplasser, sånn får vi kontakt med potensielle aktører som kan ha aktivitet

Økonomi

Petersborg er et "spleiselag". Bydelen er med i partnerskapet, sameiene bidrar gjennom sameieravtaler, Ferd gjennom driftsavtalen, og så kommer ulike prosjektmidler, støttespillere og egen inntjening på huset.

Hovedposter utgifter
- Betingelsene ved oppstart fra FERD i 2020 var: 500.000 i husleie, pluss en god driftsavtale. De første årene lå utgifter på 800.000 i husleie og drift (vaktmester, strøm osv). Nåværende kostnadsnivå på driften er 1,3 millioner. (husleie, felleskostnader, serviceavtaler, vedlikehold m.m)
Huset har gått fra to årsverk i etableringsfasen til nå seks årsverk fra Bymisjonen. I full drift utgjør dette ca:

2 årsverk på unge i jobb og arbeidsleder
0,5 årsverk på kommunikasjon
2 årsverk på koordinering av frivillige og utvikling
1,5 årsverk på daglig drift (daglig ledelse og booking/utleie)

Hovedposter inntekter.

1 mill i inntekt på utleie av rom til selskap, bursdag, møter osv.
Leiepriser fordelt på tre nivå:

1.Er du lokalt forankret og har gratis aktivitet er det gratis å bruke lokaler

2.Tar du noe betalt for aktiviteten betaler du redusert leie

3.Kommersielt - (sjeldent de leier ut kommersielt) Markedsleie, halv pris for sameier
Har ikke lenger fast leietaker som leier areal, bevisst valg for å få til et dynamisk tilbud som utvikler seg.

Avtale med 8 store sameier som gir 1 kr per dag per leilighet tilsvarer - ca 400.000 inn fra sameiene.
Prosjektmidler (men prøver å unngå å søke ut midler. Skal ikke konkurrere med andre aktiviteter som finnes i nærheten)

interne midler fra Bymisjonen
Støtte til drift fra bydelen og Bufdir. 500.000 fra bydel.

Organisering

Nabolagshuset Petersborg ble regulert til flere formål for å dekke flere behov i nabolaget. Kirkens Bymisjon var først leietaker i en treårs prøveperiode, nå er dette formalisert i en fast driftsavtale mellom Ferd og Bymisjonen. Bymisjonen er drifter og koordinator, med ansvar for å sette sammen et mangfoldig program som dekker hele nærområdets behov.

Petersborg er opprettet som en virksomhet i Bymisjonen (som er en stiftelse)
Huset har et eget styre
Den viktigste rollen for de som jobber på huset er få med seg folk, bygge opp under lokale ildsjeler, skaffe tilslutning fra sameier, jobbe med barn og unge. Aktivitetspartnerne og nærmiljøpartnere er de åtte sameiene, lokale innbyggere, organisasjoner, FAU og flere.

Hvor tas hvilke beslutninger?

Styret for huset består av Bymisjonen og Ferd.
Prosjektleder kan ta mange beslutninger selv, i dialog med styret og de på huset
Virksomhetsleder i Bymisjonen har økonomi og personalansvar.
Nabolaget og brukerne av huset har reell medbestemmelse og påvirkning.

Motivasjon

Ensjø er et helt nytt boligområde, prosjektet har som mål å bidra til å bygge nærmiljøet. Ambisjonen for huset er mest mulig bruk 24/7.

Læring/Refleksjoner

Hva er unikt

Unik finansieringsmodell og partnerskap
Ferd som utbygger tok ansvar for å istandsette huset og teste ut partnerskap med Bymisjonen. Samfinansieringen med sameiene var krevende å få på plass, men sikrer nå en basisinntekt og gir nå resultat i form av økt eierskap og bruk fra nabolaget.
Arbeidstrening og ungdomsjobber
Over 30 ungdom i jobb. Ungdommene bidrar med oppgaver i drift (rigge til selskap, vaske, omvisning) Men primært skaper de aktivitet for yngre. Mange av ungdommene som jobber på Petersborghuset får jobb videre andre steder i lokalmiljøet, avtale med matbutikkene som jevnlig rekrutterer fra ungdomspoolen til huset. Alle ungdommene som jobber
Viktighet av felles målarbeid
Målet i testperioden var til dels ulike for FERD og Bymisjonen, utbygger hadde forventning om mest mulig aktivitet og økonomisk bærekraft, mens Bymisjonen var fokusert på å stimulere til lokal aktivitet og skape inkluderende tilbud for barn og unge. Prosjektet hadde sterkt eierskap hos enkelte i FERD, men ikke i hele organisasjonen, det var derfor sårbart da nøkkelpersoner forsvant ut av bedriften. Ulike mål (kan) føre(r) til tautrekking mellom utbygger og organisasjon. Da driftsavtalen ble reforhandlet etter de første tre testårene ble felles målsetning vektlagt.
Gammelt hus: ikke nødvendigvis kompatibelt med drift 24/7. Bemanning - satser stort, bruker mye interne ressurser. Totale kostnader er ikke synliggjort.

Hvorfor har det fungert

Omfattende partnerskapsmodell der flere investerer mye
Petersborg har en omfattende versjon av en partnerskapsmodell for drift av et nabolagshus. En aktør som Bymisjonen kan ta en annen rolle enn det en eiendomsutvikler og en bydel/kommune kan. Her har utbygger istandsatt huset og tilrettelagt for inkluderende drift, bydel har etter hvert gått inn med lønnsmidler. Bymisjonen kan søke på andre midler enn bydel, og i tillegg har de investert mye egne ressurser og klart å koble på nabolaget i utvikling av aktivitet. Med mange som bidrar finansielt, og mulighet til å ha seks fulltidsansatte blir tilbudet mindre sårbart og de kan ha stor aktivitet hver dag året igjennom.

En aktør som har kompetanse på samarbeid og er villig til å legge inn mye tid og egne ressurser
Kirkens Bymisjon har et formål som matcher bra for drift av inkluderende møteplasser, en visjon om å være radikal på samarbeid og et ønske om å utvikle en modell organisasjonen kan bruke for drift av lignende steder. De har med andre ord hatt en sterk egenmotivasjon for å investere mye tid og ressurser i å få det til i huset. I tillegg har kunnskapen og de personlige egenskapene til Bymisjonen sin prosjektleder vært avgjørende. Rollen som koordinator og ansvarlig har vært svært viktig for å skape samarbeid og bygge gode relasjoner.

Samskaping og medvirkning

Lagt vekt på at nabolaget og brukerne av huset har reell medbestemmelse og påvirkning. Vektlagt at de selv må være med og lage aktiviteter og få ting til å skje. Jo mer naboer blir kjent med de ansatte og har brukt huset, jo mer kommer de med innspill.

Motiverte for å investere da de henter ut stordriftsfordeler på sikt

Bymisjonen har startet en stor satsning på nabolagshus som en konsekvens av erfaringene fra Petersborg. Prosjektleder for etableringen av huset er nå satt til å lede oppbygningen av dette sentralt i Bymisjonen som virksomhetsleder. Hensikten er å sørge for at de ulike nabolagshus prosjektene Bymisjonen jobber med snakker samme språk, trekker ut felles erfaring. Masse stordriftsfordeler å hente for organisasjonen, kompetanse på drift, barn og unge, ungdomsjobber, nyttig kompetanse som kan flyte mellom husene.

Hva er viktigste læring? Erfaringer fra nabolagshus til nabolagshus

Hva er viktigste læring:“Jeg skulle ønske vi hadde brukt mer tid på å bli enda tydeligere på hva som var målet i fellesskap med utbygger da vi startet opp”.

1.Læring til andre som er i oppstart:

Forstå din partner og sett tydelige felles mål: Være tydelig med utbygger, må være en aktiv part som vil det samme. Det kan bli utskiftninger i organisasjonen, da er det viktig at målsettingene er godt forankret, ikke bare hos en prosjektleder.
Det tar tid å bygge opp, både inntekt og aktiviteter, man kan ikke forvente at driften går i null etter et år eller to.
Test ut før dere beslutter langsiktige avtaler: Langsiktige leieavtaler var inngått med noen aktører for å sikre inntekt, men det viste seg raskt at utleie til selskap ga mye større inntekt.
Innsikt blir raskt utdatert, ikke lås dere på målgruppe: Vi gikk veldig bredt på målgruppe, brukte mye tid på å nå ungdom (basert på stedsanalyse som var gjort tydeligere) Innsikten er utdatert raskt. Nå jobber vi med 5-7 trinn, bygger en relasjon med dem, det blir ungdom som kjenner huset.
Utleie av gammelt hus og mye sambruk krever tilsyn og gode rutiner. Det tar tid å leie ut et gammelt hus, ikke mulig å drive selvbetjening, men mulig å bruke mindre tid med gode rutiner. Petersborg har mange rom og aktivitet, noen må følge med da det er mange som er der samtidig.
- Jo mer folk betaler, jo mer forventning har de, derfor er ikke leien skrudd opp maks. Hvilken service kan man gi? både selvbetjening og fullservice er vanskelig å klare å administrere, og fullservice krever veldig mye ressurser og vil føre til dyrere drift.

- Ved å møte konkrete behov blir man kjent med naboene -følge med i ulike nabolagsfora på facebook osv, plukk opp reelle behov som de setter ord på, det få dem til å komme inn døren. Vær tydelige med lokalmiljøet på at huset kan brukes, men ikke server aktiviteter på et sølvfat, de må bidra.

- Husråd og referansegrupper og ungdomsråd har kostet mer enn det har smakt.. Heller fokus på løpende medvirkning, komme og snakke med dere når de er i huset i stedet for å bruke mye tid på å prøve å samle alle.

-Ha nok bemanning i starten. Oppstartsfase med to ansatte var veldig tungt. Nå er de seks personer ansatt på huset, ha heller flere ressurser i starten og så trappe ned, krever mindre å drifte enn å starte opp et hus/tilbud.

-Planlegg for drift uavhengig av utbygger med en gang. Utbygger kommer ikke alltid til å være der, målet er bærekraftig drift, derfor bør drifter ikke få alt for mye gratis i form av leie.

- Til utbygger: Ta en leie av den som skal drifte fra start og bidra heller med penger i ansatt ressurser til utviklingen av huset i oppstartsfasen.

2. Læring med tanke på dialog med sameier/naboer:

Viktig å forankre verdien som nabolagshuset skaper for sameiene, ikke alle ser det. Å ansvarliggjøre sameiene på hva de vil og kan bidra med er et kontinuerlig arbeid. Visualisering av hva en krone per dag gir (se vedlegg). med tanke på drift av huset

Tydeliggjør at man ikke er en kommersiell aktør. Kan være utfordrende å være en tredjepart som tar over dialog fra utbygger med sameier, kan ha byggesak gående eller se på aktøren som en mer kommersiell. Ble viktig å vise at det var Bymisjonen man støttet hvis man inngikk avtale med Petersborghuset. (Tok 2 år å få signert sameieavtalene).

3. Læring med tanke på drift

Velg gjennomprøvde solide løsninger dimensjonert for mye bruk. Utbygger valgte en del moderne/flotte løsninger som ikke fungerte for å drive et aktivitetshus 24/7, feks vedlikeholdsbehov som krever at man stenger av. Det gjorde drift og organisering unødvendig tung.
Driften er en egen rolle, det kan evnt outsources. Drift er det som sliter mest på ansatte som egentlig er ansatt for å jobbe med utvikling. Kunnskap om samarbeid med folk er det viktigste, ikke like viktig å ha driftskunnskap om et hus, hvis du kan outsource det
Gi naboene tillit. Naboer vil følge med, og ta kontakt med de som bruker huset. Vær ærlig på at dere ikke kan være til stede alltid, appellert til samarbeidsånd

4. Læring med tanke på måling av effekt
Å måle sosial effekt tar tid, mange barn inn og ut, vanskelig å følge barn over tid. Bymisjonen sammen med Ferd utvikler ila 2024/25 et verktøy og indikatorer for å måle reell effekt.

Page updated

Report abuse